Petunjuk Praktis Menilai Jaminan Bank

Petunjuk Praktis Menilai Jaminan Bank

                           Untuk mendanai usaha nasabah pada umumnya pihak Bank memberi pinjaman dalam bentuk kredit yang bersifat simbiosis mutualis. Nasabah akan mendapat dana untuk menjalankan/ mengembangkan usahanya. Pihak Bank akan memperoleh kembali dana yang dikucurkan kepada nasabah tersebut secara bertahap. Pengembalian dana secara bertahap ini lazim disebut sebagai Angsuran Kredit dan disertai imbalan jasa atas pemakaian dana yang  istilah umumnya adalah Bunga. Istilah bagi nasabah peminjam dana adalah Debitur.

                           Sebagai pengaman bagi dana yang dipinjamkan oleh pihak Bank kepada Debitur pada umumnya pihak Bank akan menuntut adanya barang Jaminan.

Secara umum Jaminan ini dikelompokkan menjadi 2 bagian yaitu:

1.      -  Barang Tidak Bergerak:  tanah kosong, tanah & bangunan, kapal, dsb.

2.      - Barang Bergerak: mobil, motor, mesin, persediaan barang, dsb.

PERSIAPAN UNTUK  MENILAI  JAMINAN

                          Di sini akan saya sampaikan cara Menilai Jaminan sebatas yang saya ketahui , berdasar pengalaman selama saya bertugas sebagai Penilai Jaminan di suatu Bank. Obyek Jaminan yang pernah saya nilai meliputi : tanah kosong, tanah & bangunan (yang memiliki Sertifikat Hak Milik/ SHM maupun Sertifikat Hak Guna Bangunan/ SHGB), kendaraan (mobil, bus, truk), mesin, persediaan barang dagangan.

                         Untuk mempermudah pekerjaan ini sebelumnya pihak Bank telah membina hubungan dengan beberapa pihak tertentu yang berfungsi sebagai sumber informasi a.l :

-        - Kontraktor/ pemborong bangunan: untuk mendapat info taksiran nilai bangunan per meter  persegi sesuai klasifikasi bangunan.    

-         - Pemborong pagar besi, pagar stainless steel, kanopi, shelter, dsb.

-         - Penjual kayu jati maupun produsen ubin kayu jati, tangga/ trap kayu jati.    

-        -  Orang yang mengerti harga pasar tanah (lazim disebut komparador) maupun juga tentang nilai kawasan strategis di dalam kota. Di kawasan seperti ini jarang terjadi transaksi jual beli tanah & bangunan, sehingga agak sulit untuk menentukan harga pasar tanahnya. Cara yang kami tempuh biasanya mencari nilai tanah pada NJOP, kemudian mencari info dari para komparador. Bila terdapat deviasi yang cukup signifikan antara harga tanah pada NJOP dengan harga tanah berdasarkan info para komparador, biasanya kami ambil nilai tengah.

Perlengkapan untuk peninjauan jaminan on the spot:

a.      Tanah Kosong: kamera, pena, blangko data, meteran rol.

b.      Tanah & Bangunan: kamera, pena, blangko data, meteran rol.

c.       Kendaraan: kamera, pena, pensil tukang kayu, isolasi kertas, blangko data.

d.      Persediaan Barang Dagangan: kamera, pena, kertas kosong.

   

LANGKAH-LANGKAH UNTUK MELAKUKAN PENILAIAN JAMINAN 

Sebelum melakukan peninjauan on the spot terlebih dahulu lakukan pemeriksaan pada copy SHM / SHGB sbb: 

1.  periksa nama pemilik tanah pada SHM/ SHGB tersebut apakah sama dengan nama calon Debitur. Bila namanya berbeda, nanti dalam Laporan Penilaian Jaminan beri catatan khusus berupa saran untuk melakukan balik nama,  atau adanya penerbitan Surat Kuasa dari pemilik tanah  kepada calon Debitur yang isinya memberi hak kepada calon Debitur untuk menjaminkan tanahnya kepada pihak Bank. Tindakan ini hanya sebagai pengamanan dan pengingat bagi bagian lain dalam Bank yang lebih kompeten.    
2. ukur dengan penggaris,  gambar tanah yang dipresentasikan pada Gambar Situasi (GS) dalam sertifikat. Hitung luas tanah pakai rumus: Panjang X Lebar X Skala (rumus yang dipakai disesuaikan dengan bentuk tanah, bisa rumus segitiga, rumus trapesium, dsb). Periksa hasilnya apakah sama dengan luas tanah yang tercantum dalam SHM/ SHGB. Deviasi 1 atau 2 meter persegi kita anggap immateriil dengan asumsi bahwa pengukuran pihak BPN sudah betul. 
3. bila sebidang tanah dicover oleh beberapa SHM/ SHGB, lakukan foto copy terhadap semua GS dalam setiap sertifikat tersebut. Potong sesuai gambar tanah dari tiap copy GS, kemudian potongan gambar tanah ini kita sambung (seperti pada permainan jig-saw puzzle). Periksa setiap persambungannya apakah sudah tepat, sehingga tidak renggang atau terjadi saling tindih satu dengan lainnya. Bila persambungan sudah tepat, ukurlah dengan penggaris, hitung dan bandingkan luasnya seperti pada cara yang diterangkan di atas. Kalau ditemukan adanya GS yang saling tindih atau renggang, beritahukan kepada pihak-pihak terkait, agar segera dilakukan koreksi sebagaimana mestinya di BPN setempat.
4. khusus untuk SHGB, selain kita lakukan semua prosedur pemeriksaan tersebut di atas, kita harus jeli pada detil masa berlaku serta tanggal berakhirnya SHGB. Bila kita dapati SHGB yang sudah kedaluwarsa, beritahukan aja kepada pihak-pihak yang lebih kompeten. Ini bukan tugas Penilai Jaminan untuk cari solusinya.          

a.     Peninjauan on the spot  & Laporan Penilaian Jaminan Tanah Kosong 

·        Periksa alamat/ lokasi tanah apakah cocok dengan alamat pada sertifikat.

·        Periksa bentuk tanah dan cocokkan dengan GS.

·        Periksa dan catat batas-batas tanah, berbatasan dengan tanah milik siapa saja di setiap sisinya: Utara, Selatan, Barat, Timur.

·        Perhatikan kontur tanah apakah: sama/ lebih rendah/ lebih tinggi  dari permukaan jalan. Apakah dilewati saluran air/ bendar.

·        Perhatikan apakah posisi tanah agak jauh atau tepat di bawah lintasan kawat listrik PLN. Bila tepat di bawahnya, coba taksir berapa meter tanah yang kena lintasan kawat tersebut, karena ini indikasi bahwa tanah tersebut akan terpotong untuk rencana pelebaran jalan seluas bagian yang dilintasi kawat PLN itu. Maka nanti dalam penilaian, bagian yang seluas ini tidak kita hitung.

Kalau posisi tanah di bawah SUTET, maka pemiliknya tidak akan pernah diberi Surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Posisi yang diijinkan adalah di luar  jarak 12 meter  dari bagian yang terkena lintasan SUTET. Pada umumnya pihak Bank akan menolak tanah jaminan yang demikian, karena seandainya terjadi kredit macet, tanah tersebut sulit dijual atau bisa laku tapi dengan harga yang cukup rendah.

·        Perhatikan jalan masuk ke lokasi jaminan: ada/ tidak ada? Bila ada, merupakan jalan tanah/ makadam/ aspal?  Taksir berapa lebar jalan. Lalu lintasnya satu/ dua arah? Ditinjau dari arah jalan perhatikan apakah posisi tanah merupakan tanah tusuk sate/ tidak?

·        Perhatikan lingkungan sekitarnya tentang mayoritas pemanfaatan lahan  apakah dipergunakan untuk pertanian/ perkebunan/ perumahan/ industri? Kondisinya sering banjir/ tidak? Secara sosial ekonomi kondisi masyarakatnya merupakan kelas bawah/ menengah/ menengah ke atas?

·        Lakukan pemotretan terhadap posisi tanah: tampak depan, tampak samping kiri dan kanan. Kalau itu tanah pertanian atau perkebunan ambil juga foto jalan masuk ke lokasi jaminan, karena biasanya jalan masuk tersebut cukup kecil dan berbelok-belok. Perkecualian bila lokasi tanah berada di tepi jalan besar. Khusus untuk tanah yang luas yang tidak bisa difoto dalam satu jepretan, kita foto secara bertahap dan bersambungan.

·        Setelah peninjauan dan pemotretan tanah selesai, carilah info dari penduduk sekitar yang agak jauh dari lokasi tentang harga pasar tanah di daerah tersebut. Jangan dari penduduk yang dekat dengan lokasi karena kemungkinan besar info yang diberikan tidak obyektif. Gali info dari beberapa orang  agar lebih obyektif.

·        Hitung nilai tanah agar kita bisa menentukan Nilai Wajar, Nilai Taksasi dan Nilai Likuidasinya. 

Nilai Wajar       :  Luas Tanah  X  Harga Tanah per m2 = Rp.--------------

Nilai Taksasi     :  .....%  X  Nilai Wajar                             = Rp.--------------

Nilai Likuidasi  :  .....%  X  Nilai Wajar                             = Rp.--------------

Maksimal Nilai Taksasi adalah 80% dari Nilai Wajar, sedangkan maksimal Nilai Likuidasi 60%  dari Nilai Wajar. Bila ditemukan adanya hal-hal negatif yang kita anggap dapat mengurangi nilai tanah, maka Nilai Taksasi dan Nilai Likuidasi kita buat kurang dari itu. Semakin banyak faktor negatifnya akan semakin kecil pula Nilai Taksasi dan Nilai Likuidasinya.

·        Semua data yang kita peroleh beserta hasil kalkulasi atas tanah kita input ke dalam komputer, kemudian kita cetak dalam wujud Laporan Penilaian Jaminan.

·        Lampirkan foto-foto atas tanah jaminan tersebut sebagai pelengkap Laporan Penilaian. Foto atas tanah yang luas harus kita sambung terlebih dahulu dan harus semaksimal mungkin mewakili tampilan kondisi lokasi yang sebenarnya. Bila jalan menuju lokasi jaminan agak rumit sertakan juga Denah Lokasi + foto jalan masuk utamanya.

b.     Peninjauan on the spot  & Laporan Penilaian Jaminan Tanah & Bangunan

Khusus jaminan Tanah & Bangunan yang berlokasi di kota harus dilengkapi dengan Surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Denah Bangunan. Yang berlokasi di desa perlengkapan ini bersifat optional, karena persyaratan mendirikan bangunan di desa pada  umumnya masih agak longgar atau adanya IMB tidak selalu menjadi keharusan, sehingga banyak bangunan di pedesaan yang tidak memiliki IMB.      Kita mencari luas bangunan dengan cara menghitungnya dari Denah Bangunan lalu membandingkannya dengan data luas bangunan pada IMB. Bisa terjadi luas pada Denah Bangunan lebih besar dibanding dengan luas pada IMB. Hal ini timbul karena adanya penambahan luas bangunan, sedangkan perijinannya masih sedang dalam proses. Dalam hal yang demikian perhitungan  luas bangunan berpatokan pada Denah Bangunan setelah terbukti cocok dengan kondisi fisiknya. Untuk itu dalam Laporan Penilaian kita beri catatan yang mensyaratkan bahwa pada saat IMB selesai diproses harus segera diserahkan kepada pihak Bank.

·        Prosedur pemeriksaan SHM/ SHGB serta peninjauan on the spot sama dengan pada jaminan Tanah Kosong.

·        Teknis pemotretan juga sama, tapi obyek yang difoto bertambah yaitu berupa ruang-ruang dalam bangunan yang pada umumnya meliputi: Ruang Tamu, Ruang Keluarga, Kamar Tidur, Kamar Mandi, Dapur, serta ruang- ruang di lantai atas maupun Teras Depan & Belakang ( kalau ada).

·        Prosedur pembuatan Laporan Penilaian hampir sama dengan Penilaian Tanah Kosong,  yang berbeda adalah adanya tambahan penilaian atas Bangunan yang juga terdiri dari Nilai Wajar, Nilai Taksasi dan Nilai Likuidasi.

CATATAN TAMBAHAN

·        Khusus untuk penilaian Tanah & Bangunan di kompleks perumahan yang dibangun oleh Developer, seringkali kita nilai dalam satu kesatuan atau kita nilai per unit bangunan. Nilai Wajar kita dasarkan pada Harga Jual Per Unit Bangunan tersebut yang biasanya tercantum dalam Brosur Penjualan.          Pada umumnya Nilai Taksasi dan Nilai Likuidasi kita tentukan 80% dan 60% bila lokasinya berada di kawasan yang strategis, dan akan kurang dari itu bila lokasinya kurang strategis.

·        Jaminan berupa tanah tusuk sate, tanah kecil belakang (ngipas) biasanya kita tolak, atau tetap kita terima sebagai jaminan namun Nilai Taksasinya kita buat cukup rendah yaitu maksimal 50%.

·        Pernah terjadi pada sebidang tanah yang akan dijaminkan, di atasnya berdiri beberapa bangunan yang dihuni oleh beberapa Kepala Keluarga yang berbeda. Menghadapi kenyataan yang demikian tindakan kita adalah memberi catatan khusus dalam Laporan Penilaian,  yang mensyaratkan adanya Surat Pernyataan yang ditandatangani oleh setiap KK tersebut yang isinya menyatakan bahwa: Mereka sanggup mengosongkan Tanah & Bangunan yang mereka huni    sewaktu-waktu, bila Tanah & Bangunan tersebut dibutuhkan oleh pihak Bank, tanpa tuntutan ganti rugi apapun dan tanpa syarat apapun.

·        Yang seringkali terasa berat untuk dilakukan adalah memeriksa batas-batas tanah yang berupa tanah perkebunan yang cukup luas. Jalan di sekeliling lokasi merupakan jalan setapak, sehingga untuk meninjau batas-batasnya kita harus berjalan kaki. Meskipun terasa berat hal ini harus kita lakukan supaya tahu batas-batas tanah dengan jelas , selain itu juga untuk berjaga-jaga seandainya di masa mendatang terjadi hal-hal yang tidak kita inginkan, kita bisa jawab secara tegas dengan bukti-bukti yang relatif akurat.

·        Suatu ketika tanah yang akan dijaminkan adalah sebidang tanah yang dicover oleh beberapa SHM dan difungsikan untuk garasi bus. Setelah copy GS dipotong dan disambung-sambung sesuai dengan gambar posisi tanah masing-masing, ternyata kita temukan bahwa posisi salah satu GS menimpa GS di sebelahnya. Tindakan kita adalah memberitahukan ketidakwajaran tersebut kepada pihak-pihak yang terkait agar bisa dilakukan koreksi sebagaimana mestinya di BPN setempat. 

    

c.      Peninjauan on the spot  & Laporan Penilaian Jaminan Kendaraan

Periksa nama pada copy BPKB apakah sama dengan nama calon Debitur, bila tidak sama syaratkan untuk balik nama, atau adanya Surat Kuasa dari pemilik kendaraan kepada calon Debitur untuk menjaminkan kendaraannya kepada pihak Bank.

·        Cocokkan data pada BPKB dengan data fisik kendaraan meliputi: Nomor Polisi, Nomor Rangka, Nomor Mesin, Warna serta merk Kendaraan.

·        Periksa kondisi fisik kendaraan.

·        Ambil data fisik Nomor Rangka dan Nomor Mesin, dengan cara menempelkan isolasi kertas pada nomor yang tertera pada Rangka dan Mesin, kemudian menggeseknya pakai pensil tukang kayu.

·        Lakukan pemotretan pada Kendaraan dengan fokus : tampak depan beserta sisi kanan Kendaraan, tampak belakang beserta sisi kiri Kendaraan atau sebaliknya. Dengan cara demikian cukup dua kali bidikan akan terekam tampilan keempat sisi bodi Kendaraan. Fokus pada Nomor Polisi usahakan semaksimal mungkin. Selain untuk identifikasi juga mengurangi resiko salah kamar saat melampirkan foto Kendaraan pada Laporan Penilaian.

·        Lakukan pemotretan pada mesin Kendaraan dengan fokus sejelas mungkin pada Nomor Mesin.

·        Cari info harga pasar Kendaraan sebanyak mungkin.

·        Buat Laporan Penilaian Jaminan atas Kendaraan disertai dengan foto-fotonya. Gesekan Nomor Rangka dan Nomor Mesin kita tempelkan di bawah foto Kendaraan, lalu kita lapisi dengan isolasi bening pada bidang goresan pensil.

·        Nilai Wajar Kendaraan sama dengan harga pasar Kendaraan. Nilai Taksasi dan Nilai Likuidasi masing-masing 80% dan 60% dari Nilai Wajar untuk Kendaraan baru. Untuk Kendaraan bekas  lebih rendah dari itu, tergantung pada umur dan kondisinya.    

   

d.     Peninjauan on the spot  & Laporan Penilaian Jaminan Mesin

·        Pinjam faktur pembelian Mesin dari calon Debitur untuk memperoleh data-data: harga beli, nama dan spesifikasi Mesin.

·        Lakukan pemotretan pada Mesin dengan fokus sebagai berikut: tampak depan beserta sisi kanan, tampak belakang beserta sisi kiri atau sebaliknya. Tetapi dalam prakteknya tidak bisa selalu demikian, karena pada umumnya lay-out Mesin diatur seefisien dan seefektif mungkin, sehingga tidak banyak ruang kosong yang tersisa. Menghadapi hal seperti ini usahakan aja mendapat hasil bidik yang sebaik mungkin.

·        Cocokkan data pada faktur dengan  Plat Data Mesin kemudian ambil fotonya secara close-up. Plat Data ini biasanya dikeling pada bodi Mesin.

·        Bila ada beberapa Mesin dalam satu ruang, terlebih dahulu ambil foto semua Mesin dalam satu atau dua kali bidik, supaya tampak posisi tiap Mesin sesuai dengan lay-outnya, setelah itu kita ambil gambar Mesin satu-persatu.     Sebenarnya  ini optional, tetapi saya cenderung melakukan cara ini supaya mudah mengidentifikasi Mesin-Mesin tersebut , pada saat melakukan peninjauan ulang.

·        Cari info harga Mesin, kemudian bandingkan dengan harga pada faktur. Nilai Wajar Mesin adalah harga belinya setelah dikurangi depresiasi (umumnya 10% per tahun). Nilai Taksasi maksimal 60% dari Nilai Wajar, karena penjualannya agak sulit. Nilai Likuidasi maksimal 40% dari Nilai Wajar.

·        Buat Laporan Penilaian Jaminan atas Mesin disertai lampiran foto-fotonya.        

e.     Peninjauan on the spot  & Laporan Penilaian Jaminan Persediaan Barang Dagangan/ Stock 

Pihak Bank menerima jaminan berupa stock ini hanya khusus bagi Debitur yang secara historis terbukti baik yaitu lancar dan tertib membayar angsuran kreditnya. Saya pribadi menganggap peninjauan on the spot atas jaminan berupa stock ini hanya semacam guyonan atau formalitas saja. Dasar pemikiran saya adalah:                                * bila nasabah mau nakal, yang ditampilkan sebagai stock ini hanyalah tumpukan    karung berisi pasir atau benda-benda lain yang hampir tidak bernilai.                               * barangnya asli dan sesuai dengan keterangan calon Debitur, tapi ternyata barang pinjaman, setelah ditinjau dan difoto dikembalikan lagi kepada yang punya.                      * kuantitas barang selalu berubah setiap saat sesuai dengan besarnya transaksi.

Biasanya kita hanya datang meninjau lalu melakukan pemotretan pada Stock beserta Gudang tempat penyimpanannya, kemudian membuat  Laporan Penilaian Jaminan berupa FEO dengan nilai tertentu sesuai  permintaan Debitur yang telah disetujui oleh pihak Bank.